収益物件のリフォーム(間取り変更)

 事業として経営されている賃貸マンションでは、間取りの形態が最近の入居者のライフスタイルに合わない為、空室が続くといった問題も多く生じます。いくら、従来通りに壁紙の張替や部屋を清潔に清掃するだけでは、入居者のニーズに合った設備や内装でなければ入居となりません。
しかし、大掛かりな間取り変更や、設備器機等(浴槽、洗面化粧台、キッチン、換気扇、便器)を新製品にしても、入居者に対しての家賃アップに繋がり、入居率が上がるとは限りません。また事業収支を悪化させる要因にもなります。
賃貸マンションのリフォームは、ニーズに対応した費用対効果を熟慮し、必要最低限の間取り変更を行い、コストダウンを図ることが大切です。 

入居者のライフスタイルに対応した段階的計画の立案 

 費用対効果を十分に熟慮し、劣化のため再利用出来ない部分(床下の排水管、給水管、給湯管、ガス管、壁の中の電気配線等)以外は、出来るだけ従来使用している設備機器(備品)の機能を回復させ再利用することが望ましいです。
また、今後も事業として成り立つように収支計画をたて、費用対効果を最優先し、工事費用を算出することが最も大切です。
失敗しない為には、計画立案段階で、幾度も変更再見積を繰り返し、計画面、費用面を再考し、充実させる必要があります。

下記は、計画立案段階の一部図面の事例です。

HP用リフォーム図面11.jpg

事例: 1LDK 床面積 46.75㎡

住まい方の変化に対してDKのシステムキッチンを移設し、部屋を広く見せ使いやすくした間取り変更の事例を紹介します。

リフォーム前

 間取りが1LDKで対面式のキッチンであり、構造体である小梁が天井から60cm程下がっており、床から小梁下まで2m10cmしかなく全体的に圧迫感がありました。

電気設備備品

 コンセント、インターホン設備、給湯器リモコン、ガス検知器、吊戸の蛍光灯、天井の白熱灯は、仮撤去し、機能回復させ、クリーニングを行い再利用できるようにしました。

木工事

 流し台、吊戸棚、レンジフード、それに伴う配管類を撤去し、廻りの造作材の解体処分を行いました。

給排水衛生設備機器

 流し台は、排水口、各配管の接続部分の劣化状況の確認を行い、機能回復させ、クリーニングを行い、再利用できるようにしました。

給排水衛生設備機器

 吊戸棚、レンジフードは、機能回復させ、また、クリーニングを行い再利用できるようにしました。

間取り変更前

間取り変更後、広くなったDK

リフォーム後

 構造体の一つである天井から下がっている小梁は、無くすことが出来ない為、そのままとし、壁面にシステムキッチンを移設しました。また、パイプスペースも同様に位置の変更は不可能な為、そのままで造作を行い、その横を冷蔵庫のスペースとする事で、広く見せるようにしました。

下記は、機能回復及びクリーニングを行い再利用した設備機器(製品、備品、材料)です。

電気設備備品

コンセント類 インターホン 給等器リモコン ガス検知器、吊戸棚蛍光灯 天井照明器具はクリーニングを行い再利用

給排水衛生設備製品

吊戸棚 レンジフードは機能を回復し、再利用

給排水衛生設備製品

流し台は、排水 給等 給水配管部の接続部の劣化状況を確認し、また、機能回復させ、クリーニングを行い再利用

給排水衛生設備配管

レンジフードの換気配管(フレキ管)は、劣化状況を確認し、フレキ管中のクリーニングを行い再利用

木床材

床材は、塩ビシートを張るので、化粧 木床材ではなく、化粧ベニヤ張り

新しくしたほうが良い設備備品(製品)、配管材料等の事例を紹介します。

給排水衛生設備

経年劣化した、旧水栓

給排水衛生設備

一度取り外した旧水栓(給湯、給水管)は、経過劣化している場合(10年〜15年)、水漏れのトラブルがないように、新しい製品に取り替える必要があります。

給排水衛生設備

旧水栓同様、止水栓(給湯、給水管)も経年劣化している場合(10年〜15年)水漏れのトラブルがないように、新しい製品に取り替える必要があります。

給排水衛生設備 配管

床下等の給湯、給水、ガス管は、経年劣化している場合が多いので、新しい配管材料を使用することが大切です。

給排水衛生設備 床下配管

床下の、給湯、給水、ガス管は、水撃作用(ウォーターハンマー)防止の為しっかりとコンクリート床等に固定を行う必要があります。

給排水衛生設備 床下配管

床下の、給湯、給水、ガス、排水管の配管完了状況。全て、新しい材料を使用しています。

 リフォームはビニルクロスの張替えなど小規模修繕(改修)工事から、増改築を伴う大規修繕(改修)工事まで含まれます。

 予算と目的にあったリフォームを行う為に・・・

何故リフォームが必要なのか・・・ 

小規模リフォーム

第一に『古くなったから』・・・建物の老築化や劣化を改善する為。
   (
・・・地震、台風、豪雨、洪水等・・・の自然災害から建物を守る為。) 

第二に『ライフスタイルの変化』・・・家族構成が変わったり、加齢による生活習慣の変化に対応する為。

第三に『インフラ』(給水 給湯管 排水菅 ガス管)の劣化を改善する為と言いった理由が考えられます。

大規模リフォーム

 リフォームを行う目的を明確にすることが重要です。 

小規模から大規模までのリフォームの流れ

お客様からの聞取り

条件の確認・整理・明確化

予算計画

工程計画

施工計画

施工

完成

 デザイン性→色彩、光、音、温度(自然光 設備器機など)重さ、臭い、形、見えかたなどを熟慮し進めることが大切です。  

  『新しくするもの』と、今のまま『再利用するもの』、『無くすもの』を細部にわたり、明確化することが必要になります。特に大規模なリフォームをお考えの場合、リフォーム部位の条件の・確認・整理・が重要になります。

   下記に・確認・整理表を記載しますので、ご参考にしてください。 

   構造と部位のリフォーム 

再利用する

 新しくする

どのように変更したいか     

 備 考 

1.床のつくり        
2.壁のつくり        
3.天井のつくり        
4.造作と部位のつくり        
5.開口部(窓・ドア)のつくり        

木造在来軸組工法

鉄筋コンクリート造

鉄骨造

和室の造作

素材と仕上げのリフォーム

再利用する

 新しくする

どのように変更したいか 

備 考 

 6.木質系の材料         
 7.金属系の材料        
 8.石の材料         
 9.タイル材         
10.ガラス材         
11.樹脂系材料         
12.紙材         
13.畳・植物繊維質の床の材料         
14.布・じゅうたん         
15.カーテン         
16.ブラインド・スクリーン         
17.塗装・塗料         
18.左官の材料         

洋室の造作 

カーテン 

タタミ 

樹木の構造 

家具と建具のリフォーム

再利用する

 新しくする

どのように変更したいか 

備 考 

19.脚物家具         
20.箱物家具         
21.造作家具         
22.素材による建具の分類         
23.開閉方式による建具の分類        
24.和風家具         
25.開き戸の建具金物         
26.引き戸の建具金物         
27.建具の収まり         

造作家具

建具の素材 

開閉方式による戸・窓の種類 

 電気設備のリフォーム            

再利用する

 新しくする

どのように変更したいか 

 備 考 

28.白熱灯         
29.照明器具         
30.証明のプログラム         
31.コンセント・分電盤         
32.電気設備(LAN等)         

コンセント 

照明器具 

その他設備のリフォーム

再利用する

 新しくする

どのように変更したいか 

 備 考 

33.換気計画         
34.エアコン計画         
35.音の環境         
36.キッチンの熱源         
37.キッチンのシンクと水栓金物        
38.システムキッチン         
39.キッチンの片付けと保全         
40.浴槽の種類         
41.洗面化粧台の種類         
42.トイレの種類         

キッチン 

洗面 浴室 

リフォームの小規模・大規模工事にかかわらず、忘れがちな法的規制の有・無の確認が必要です。

下記に確認が必要な事項を記載しますので、ご参考にしてください

法的規制 

備 考 

建築確認申請(用途変更)      
内装制限       
消防法       
バリアフリー法       
廃棄物処理法       
家電リサイクル法       
品格法       
PL法       

お問合せ・ご相談はこちら

お電話でのお問合せ・ご相談はこちら
092-593-1188

受付時間:9:00~17:00
定休日:日祝祭日

福岡市博多区で分譲マンション、賃貸マンションの小規模から大規模な修繕改修工事及び設計、コンサルティングを中心にサービスをご提供しております。
戸建、その他公共施設の修繕、改修工事、リフォームサービスも行っています。
お客様の為に、誠心誠意、真心を込めて取り組み、満足いただけることを目指しております。お問合わせ、お見積もり依頼はお気軽にどうぞ。

お問合せはこちら

お電話でのお問合せ

092-593-1188

<受付時間>
9:00~17:00
※日祝祭日は除く

ごあいさつ

代表の中馬です。常に『お客様にご満足いただけるサービス』をモットーとしておりますのでお気軽にご相談ください。

株式会社 チュウマン建企社
(総合建築業)
(一級建築士事務所)

住所

〒812-0888
福岡県福岡市博多区
板付7-5-2-301号

受付時間

9:00~17:00

定休日

日祝祭日

営業エリア

福岡市内・大野城市・大宰府市・筑紫野市・春日市・那珂川町・粕屋町・須恵町
久山町・宇美町・福津市・古賀市・宗像市・糸島市・久留米市・直方市・篠栗町