収益物件のリフォーム

 

収益物件のリフォーム(間取り変更)

 

 事業として経営されている賃貸マンションでは、間取りの形態が最近の入居者のライフスタイルに合わない為、空室が続くといった問題も多く生じます。いくら、従来通りに壁紙の張替や部屋を清潔に清掃するだけでは、入居者のニーズに合った設備や内装でなければ入居となりません。
しかし、大掛かりな間取り変更や、設備器機等(浴槽、洗面化粧台、キッチン、換気扇、便器)を新製品にしても、入居者に対しての家賃アップに繋がり、入居率が上がるとは限りません。また事業収支を悪化させる要因にもなります。
賃貸マンションのリフォームは、ニーズに対応した費用対効果を熟慮し、必要最低限の間取り変更を行い、コストダウンを図ることが大切です。 

入居者のライフスタイルに対応した段階的計画の立案 

 費用対効果を十分に熟慮し、劣化のため再利用出来ない部分(床下の排水管、給水管、給湯管、ガス管、壁の中の電気配線等)以外は、出来るだけ従来使用している設備機器(備品)の機能を回復させ再利用することが望ましいです。
また、今後も事業として成り立つように収支計画をたて、費用対効果を最優先し、工事費用を算出することが最も大切です。
失敗しない為には、計画立案段階で、幾度も変更再見積を繰り返し、計画面、費用面を再考し、充実させる必要があります。

下記は、計画立案段階の一部図面の事例です。

 

HP用リフォーム図面11.jpg

 

事例: 1LDK 床面積 46.75u

住まい方の変化に対してDKのシステムキッチンを移設し、部屋を広く見せ使いやすくした間取り変更の事例を紹介します。

 

事例1-1.JPG 
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リフォーム前

 間取りが1LDKで対面式のキッチンであり、構造体である小梁が天井から60cm程下がっており、床から小梁下まで2m10cmしかなく全体的に圧迫感がありました。

事例2.JPG 
電気設備備品

 コンセント、インターホン設備、給湯器リモコン、ガス検知器、吊戸の蛍光灯、天井の白熱灯は、仮撤去し、機能回復させ、クリーニングを行い再利用できるようにしました。

事例3.JPG 
木工事

 流し台、吊戸棚、レンジフード、それに伴う配管類を撤去し、廻りの造作材の解体処分を行いました。

事例4.JPG 
給排水衛生設備機器

 流し台は、排水口、各配管の接続部分の劣化状況の確認を行い、機能回復させ、クリーニングを行い、再利用できるようにしました。

事例5.JPG 
給排水衛生設備機器

 吊戸棚、レンジフードは、機能回復させ、また、クリーニングを行い再利用できるようにしました。

 
  
 
事例1-3.JPG   事例7.JPG

          間取り変更前

 

      間取り変更後、広くなったDK

 

 リフォーム後

 構造体の一つである天井から下がっている小梁は、無くすことが出来ない為、そのままとし、壁面にシステムキッチンを移設しました。また、パイプスペースも同様に位置の変更は不可能な為、そのままで造作を行い、その横を冷蔵庫のスペースとする事で、広く見せるようにしました。

 

リフォーム 再利用する設備器機(製品)

下記は、機能回復及びクリーニングを行い再利用した設備機器(製品、備品、材料)です。

 

電気設備備品
 
給排水衛生設備製品
 
給排水衛生設備製品
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コンセント類 インターホン 給等器リモコン ガス検知器、吊戸棚蛍光灯 天井照明器具はクリーニングを行い再利用

 

吊戸棚 レンジフードは機能を回復し、再利用

 

流し台は、排水 給等 給水配管部の接続部の劣化状況を確認し、また、機能回復させ、クリーニングを行い再利用

 

給排水衛生設備配管
 
木床材
   
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レンジフードの換気配管(フレキ管)は、劣化状況を確認し、フレキ管中のクリーニングを行い再利用

 

床材は、塩ビシートを張るので、化粧 木床材ではなく、化粧ベニヤ張り

   

 

リフォーム 新設する設備備品(製品) 配管

新しくしたほうが良い設備備品(製品)、配管材料等の事例を紹介します。

 

給排水衛生設備
 
給排水衛生設備
 
給排水衛生設備
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     経年劣化した、旧水栓

 

一度取り外した旧水栓(給湯、給水管)は、経過劣化している場合(10年〜15年)、水漏れのトラブルがないように、新しい製品に取り替える必要があります。

 

旧水栓同様、止水栓(給湯、給水管)も経年劣化している場合(10年〜15年)水漏れのトラブルがないように、新しい製品に取り替える必要があります。

 

給排水衛生設備 配管
 
給排水衛生設備 床下配管
 
給排水衛生設備 床下配管
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床下等の給湯、給水、ガス管は、経年劣化している場合が多いので、新しい配管材料を使用することが大切です。

 

床下の、給湯、給水、ガス管は、水撃作用(ウォーターハンマー)防止の為しっかりとコンクリート床等に固定を行う必要があります。

 

床下の、給湯、給水、ガス、排水管の配管完了状況。全て、新しい材料を使用しています。

 

お役立ち情報

 

 リフォームはビニルクロスの張替えなど小規模修繕(改修)工事から、増改築を伴う大規修繕(改修)工事まで含まれます。

                                                                                                                                                                                                                                                                          

 予算と目的にあったリフォームを行う為に・・・

何故リフォームが必要なのか・・・                                                 

                                              小規模リフォーム

 第一に『古くなったから』・・・建物の老築化や劣化を改善する為。

        (・・・地震、台風、豪雨、洪水等・・・の自然災害から建物を守る為。) 

第二に『ライフスタイルの変化』・・・家族構成が変わったり、加齢による生活習慣の変化に対応する為。

第三に『インフラ』(給水 給湯管 排水菅 ガス管)の劣化を改善する為と言いった理由が考えられます。

 

                                                                    

 リフォームを行う目的を明確にすることが重要です。       

小規模から大規模までのリフォームの流れ

       お客様からの聞取り                                                 

           

     条件の確認・整理・明確化 

                                                      

           予算計画

                                                

           工程計画                                   

                                               

           施工計画

                                                  大規模リフォーム                                      

             施工

            

              完成

  デザイン性→色彩、光、音、温度(自然光 設備器機など)重さ、臭い、形、見えかたなどを熟慮し進めることが大切です。  

 

 『新しくするもの』と、今のまま『再利用するもの』、『無くすもの』を細部にわたり、明確化することが必要になります。特に大規模なリフォームをお考えの場合、リフォーム部位の条件の・確認・整理・が重要になります。

リフォーム確認表

  

   下記に・確認・整理表を記載しますので、ご参考にしてください。 

 

   構造と部位のリフォーム 

再利用する

 新しくする

どのように変更したいか     

 備  考     

1.床のつくり        
2.壁のつくり        
3.天井のつくり        
4.造作と部位のつくり        
5.開口部(窓・ドア)のつくり        

 木造在来軸組工法.jpg

木造在来軸組工法

 鉄筋コンクリート造.jpg

鉄筋コンクリート造

 鉄骨造.jpg

鉄骨造

 和室の造作.jpg

和室の造作

 

素材と仕上げのリフォーム

再利用する

 新しくする

どのように変更したいか 

 備  考

 6.木質系の材料         
 7.金属系の材料        
 8.石の材料         
 9.タイル材         
10.ガラス材         
11.樹脂系材料         
12.紙材         
13.畳・植物繊維質の床の材料         
14.布・じゅうたん         
15.カーテン         
16.ブラインド・スクリーン         
17.塗装・塗料         
18.左官の材料         

洋室の造作.jpg

洋室の造作 

カーテン.jpg

カーテン 

畳.jpg

タタミ 

樹木の構造.jpg

樹木の構造 

  

  家具と建具のリフォーム

再利用する

 新しくする

どのように変更したいか 

 備  考

19.脚物家具         
20.箱物家具         
21.造作家具         
22.素材による建具の分類         
23.開閉方式による建具の分類        
24.和風家具         
25.開き戸の建具金物         
26.引き戸の建具金物         
27.建具の収まり         
 造作家具.jpg 

造作家具

建具の素材.jpg

建具の素材 

開閉方式による戸・窓の種類1.jpg

開閉方式による戸・窓の種類 

 

 電気設備のリフォーム            

再利用する

 新しくする

どのように変更したいか 

 備  考

28.白熱灯         
29.照明器具         
30.証明のプログラム         
31.コンセント・分電盤         
32.電気設備(LAN等)         

コンセント 

照明器具 

その他設備のリフォーム

再利用する

 新しくする

どのように変更したいか 

 備  考

33.換気計画         
34.エアコン計画         
35.音の環境         
36.キッチンの熱源         
37.キッチンのシンクと水栓金物        
38.システムキッチン         
39.キッチンの片付けと保全         
40.浴槽の種類         
41.洗面化粧台の種類         
42.トイレの種類         

キッチン 

洗面 浴室 

リフォームの小規模・大規模工事にかかわらず、忘れがちな法的規制の有・無の確認が必要です。

下記に確認が必要な事項を記載しますので、ご参考にしてください

 

法的規制 

備 考 

建築確認申請(用途変更)      
内装制限       
消防法       
バリアフリー法       
廃棄物処理法       
家電リサイクル法       
品格法       
PL法       
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