建物は、主に耐用年数で修繕や改修時期を考えますが、屋上屋根、外壁、給排水管などの大規模な改修と、建物を長持ちさせるためには定期的なメンテナンスが必要になります。
修繕や改修によって、劣化し古くなった資産に付加価値を付け、また様々な災害(地震、豪雨、台風)等から皆様の生命を守ることにもなります。
主な住宅・建物の構造別耐用年数(※用途により異なります)
木 造・・・・・・・・・・・・・・・・・・・20年〜22年
鉄骨造・・・・・・・・・・・・・・・・・・・34年
レンガ造、石造、ブロック造・・・・・・・・・38年
鉄筋コンクリート、鉄筋鉄骨コンクリート・・・47年
コンクリート、タイル、モルタル等
下記のような状態の場合、修繕・改修を行う時期です。
適切な時期に、修繕を行わなければ、必要以上に費用が増加する場合があります。
修繕時期と工法の詳細・・・・・・設計業務の流れと費用
建物の維持保全について・・・・建物の定期報告書
劣化現象 | 状 態 |
下地調整剤の浮き | 躯体コンクリートの巣穴や段差等を調整する為に、セメント系下地をコンクリート上に施していますが、建物に加わる外力及び、ひび割れから水分が浸入し、相互の付着力低下による接着不良の状態です。
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劣化現象 | 状 態 |
タイル面 ひび割れ |
躯体の動きにより起きるタイル表面の割れ目です。また、乾燥の際及び季節により異なる温度・乾湿の差によって体積収縮(熱による拡張)が生じ、割れ目ができた状態で、タイル張りの場合、下地コンクリートとの密着度が良好であればあるほど発生しやすくなります。
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劣化現象 | 状 態 |
| 躯体の動きにより起きるコンクリート表面の割れ目です。また、セメント製品は乾燥の際及び季節により異なる温度・乾湿の差によって体積収縮(熱による拡張)が生じ、割れ目ができた状態です。 |
劣化現象 | 状 態 |
白華現象 |
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劣化現象 | 状 態 |
石貼り(土間床) |
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劣化現象 | 状 態 |
曝裂・鉄筋露出 ・押出し (手摺内側) |
ひび割れ部分等から、水や炭酸ガスがコンクリート内へ浸入することにより、コンクリート内部の鉄筋に錆が発生し体積が膨張し、周囲のコンクリートを押出し破壊する状態です。
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パイプシャフト、機械式立体駐車場等
下記のような状態の場合、修繕・改修を行う時期です。
適切な時期に、修繕を行わなければ必要以上に費用が増加する場合があります。
修繕時期と工法の詳細・・・・・設計業務の流れと費用
建物の維持保全について・・・建物の定期報告書
劣化現象 | 状 態 |
さび | さびは塗膜劣化の種類の中でも最も重要な劣化指標となるものです。さびにはふくれを伴わないさびと、ふくれが破れて発生する、ふくれさびがあり、分布状態も全面的に均等に分布している場合、部分的に密集している場合、糸状に密集している場合などいろいろあります。 |
劣化現象 | 状 態 |
変褐色 | 塗膜中の着色顔料が紫外線などにより変質したり、塗膜中の特定顔料の脱落などにより着色度合いのバランスが崩れるなどして、塗膜の色調が変化することを“変色”といい、紫外線などにより塗膜表面が分解して粉状になるチョーキングを起こしたり、塗膜中の顔料の性能が低下するなどして、塗膜の薄れることを“褐色”といいます。 |
屋上防水、バルコニー床防水、シーリング等
下記のような状態の場合、修繕・改修を行う時期です。
適切な時期に、修繕を行わなければ必要以上に費用が増加する場合があります。
修繕時期と工法の詳細・・・・・設計業務の流れと費用
建物の維持保全について・・・建物の定期報告書
劣化現象 | 状 態 |
ふくれ | 屋上防水は使う材料により異なりますが、経年劣化により、コンクリートと防水層、防水層と下地材の間に空気が溜まっている状態です。 防水層と防水層の間に水が入りこみ生じる事もあります。 |
劣化現象 | 状 態 |
水たまり | 経年劣化により、数層の防水層の表面に凹凸が生じ、水たまりが起こる状態です。台風 大雨等により土が排水口廻りにたまり発生する場合もあります。また、新築直後から、水が流れるのに必要な勾配が不足していて起こるケースもあります。 |
室内の水道管、給湯管、トイレの汚水管、流し台、洗面化粧台、浴槽の排水管の劣化は、普段は目に見えない床下にあります。また、屋外の汚水管、雨水管等は、地中に埋設されていますので、劣化状況の判断が困難です。よって、耐用年数で判断するかファイバースコープ等にて調査いたします。
修繕時期と工法の詳細・・・・・・設計業務の流れと費用
水漏れ、雨漏れ等について・・・修繕・改修(工事)水漏れ / 保険請求の資料
劣化現象 | 状 態 |
・コンクリート破壊 ・鉄筋押出し・タイル亀裂 ・白樺 | 構造体(躯体)である鉄筋コンクリートがなんらかの外的要因と経年劣化により破壊され、タイルに生じたクラックから雨水が浸入し白樺が発生し、タイルの剥離落下が起きた状態です。表面仕上げ材のタイルだけでなく、鉄筋コンクリート(躯体)構造体の修繕が必要になり費用増加になります。 |
劣化現象 | 状 態 |
・天井クラック | 原因は屋根防水の経年劣化による雨漏れです。防水層に亀裂(やぶれ)ができ、長年に、わたり少しずつ雨水が浸入したために天井に劣化が生じた状態です。劣化が生じている部分だけでなく、全体の修繕が必要になり費用増加になります。 |
劣化現象 | 状 態 |
・天井クラック | 原因は、コンクリート庇部分の雨かかりで、水切り目地(先端部溝)がありますが、適切に水が切れず、コンクリート表面と塗膜の間への雨水の侵入による剥離、また施工不良による鉄筋露出等により天井に劣化が生じた状態です。経年により、コンクリートが中性化しており、全体のはつり等の修繕が必要になり、費用増加になります。 |
劣化現象 | 状 態 |
・天井クラック ・鉄筋爆裂(押出し) | 原因は、屋根防水の経年劣化による雨漏れです。防水層に亀裂(やぶれ)ができ、長年にわたり少しずつ雨水がコンクリート表面と塗膜の間に侵入し白樺が発生し、剥離が生じた状態です。劣化が進行すれば、鉄筋が錆び、コンクリート表面を押出し、剥離落下につながる危険な状態です。塗膜表面だけでなく、コンクリート中の鉄筋も劣化しており、その修繕が必要になり、費用増加になります。
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劣化現象 | 状 態 |
・手摺りクラック | 吹付けタイル等の旧塗膜が、空気中の汚れ、雨だれ、紫外線等により、チーョキング状態を経て完全に剥離してしまい、コンクリートがむき出しになっています。コンクリートの構造体を傷めている状態です。コンクリート手摺全体のハツリ出し、モルタルの全面塗替え等の修繕が必要になり費用増加になります。 |
劣化現象 | 状 態 |
・手摺りクラック | 吹付けタイル等の旧塗膜が、完全に剥離してクラックを通じ、雨水等が浸入し、コンクリートの中性化(劣化)がおき、表面に砂状化が発生している状態です。コンクリートに穴を開け、中性化防止等の対策をしなければならないなどのおおがかりな修繕が必要になり費用増加になります。 |
劣化現象 | 状 態 |
・石の表面白樺 ・石の敷きモルタル劣化・目地部からの劣化成分を含んだ水分の滲み出し | 外部階段の踊場(おどりば)、踏面(ふみつら)、蹴上(けあげ)部位ともに、なんらかの外的要因若しくは、経年劣化により、石貼りの目地部分が破壊され、そこから、雨水等が侵入し溜まります。既存の敷きモルタルに混ざり、さらに、それを劣化させます。次の降雨時に、劣化成分を含んだ雨水が目地を通じて滲み出し、空気に触れ化学反応が発生します。この状況を『白樺』といいます。白樺現象が繰り返されて数層の凝固が石表面全体に広がった状態です。水洗い、薬液洗浄等では、元通りにはならず、石の貼替えが必要になり費用増加になります。 |
劣化現象 | 状 態 |
・鉄部の腐食 |
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