修繕・改修時期の見分け方
建物は、主に耐用年数で修繕や改修時期を考えますが、屋上屋根、外壁、給排水管などの大規模な改修と、建物を長持ちさせるためには定期的なメンテナンスが必要になります。
修繕や改修によって、劣化し古くなった資産に付加価値を付け、また様々な災害(地震、豪雨、台風)等から皆様の生命を守ることにもなります。
主な住宅・建物の構造別耐用年数(※用途により異なります)
木 造・・・・・・・・・・・・・・・・・・・20年〜22年
鉄骨造・・・・・・・・・・・・・・・・・・・34年
レンガ造、石造、ブロック造・・・・・・・・・38年
鉄筋コンクリート、鉄筋鉄骨コンクリート・・・47年

一般的な劣化現象
コンクリート、タイル、モルタル等
下記のような状態の場合、修繕・改修を行う時期です。
適切な時期に、修繕を行わなければ、必要以上に費用が増加する場合があります。
修繕時期と工法の詳細・・・・・・設計業務の流れと費用
建物の維持保全について・・・・建物の定期報告書
鉄部の劣化現象
パイプシャフト、機械式立体駐車場等
下記のような状態の場合、修繕・改修を行う時期です。
適切な時期に、修繕を行わなければ必要以上に費用が増加する場合があります。
修繕時期と工法の詳細・・・・・設計業務の流れと費用
建物の維持保全について・・・建物の定期報告書
劣化現象 |
状 態 |
さ び |
さびは塗膜劣化の種類の中でも最も重要な劣化指標となるものです。さびにはふくれを伴わないさびと、ふくれが破れて発生する、ふくれさびがあり、分布状態も全面的に均等に分布している場合、部分的に密集している場合、糸状に密集している場合などいろいろあります。 |
はがれ(剥離) |
はがれは塗膜と鋼材面あるいは、塗膜と塗膜の間の付着力が低下した時に生じ、塗膜が消失している状態です。 |
わ れ |
塗膜のわれ(チェッキング、クラッキング)は塗膜内部のひずみによって生じます。 |
ふくれ |
ふくれは塗膜の表層や鋼材面と塗膜の間に発生する気体、または液体による圧力が塗膜の付着力や凝集力により大きくなった場合に発生し、浸水または高湿度条件で起こりやすくなります。 |
変褐色 |
塗膜中の着色顔料が紫外線などにより変質したり、塗膜中の特定顔料の脱落などにより着色度合いのバランスが崩れるなどして、塗膜の色調が変化することを“変色”といい、紫外線などにより塗膜表面が分解して粉状になるチョーキングを起こしたり、塗膜中の顔料の性能が低下するなどして、塗膜の薄れることを“褐色”といいます。 |
失 沢 |
塗膜の劣化にともなって光沢は次第に減少します。チョーキングによる光沢の現象が最も一般的ですが、塗膜表面の凹凸・しわ・亀裂・汚れなどによっても光沢は減少します。 |
チョーキング (白亜化) |
チョーキングは塗膜の表面が粉化して次第に消耗していく現象で、塗膜の変褐色と密接な関係があります。 |
防水の劣化現象
屋上防水、バルコニー床防水、シーリング等
下記のような状態の場合、修繕・改修を行う時期です。
適切な時期に、修繕を行わなければ必要以上に費用が増加する場合があります。
修繕時期と工法の詳細・・・・・設計業務の流れと費用
建物の維持保全について・・・建物の定期報告書
給排水管の劣化現象
室内の水道管、給湯管、トイレの汚水管、流し台、洗面化粧台、浴槽の排水管の劣化は、普段は目に見えない床下にあります。また、屋外の汚水管、雨水管等は、地中に埋設されていますので、劣化状況の判断が困難です。よって、耐用年数で判断するかファイバースコープ等にて調査いたします。
修繕時期と工法の詳細・・・・・・設計業務の流れと費用
水漏れ、雨漏れ等について・・・修繕・改修(工事)水漏れ / 保険請求の資料
箇 所 |
耐用年数 |
設備管 |
給湯管 〃 汚水管 〃 ガス管 〃 |
設備管
|
屋外汚水管 20〜25年 |
設備管
|
屋外雨水管 20〜25年 |
連結送水管 |
|
通 気 管 |
室内・外 15〜20年 |
(※製品により耐用年数は異なります)
適切な修繕時期
修繕時期が過ぎた(遅れた)ため、費用増加につながる(つながった)事例
修繕時期と工法の詳細・・・・・・設計業務と流れと費用
建物の維持保全について・・・・建物の定期報告書